O estado da arte dos imóveis de luxo e superluxo

Por Redação 30/07/2024

Tendências de mercado e expectativas dos compradores

Para iniciar as principais discussões propostas nesta edição, acerca do mercado de imóveis de luxo e superluxo consideramos que nada seria mais adequado do que ir atrás da perspectiva de especialistas sobre o momento atual desse mercado. Com a ajuda Fábio Tadeu Araújo da Brain damos um panorama do estado atual desse mercado, peculiaridades e principais tendências que vêm se desenhando.

 1- Eu vi que fizeram uma pesquisa e chegaram em números de um crescimento de 39,2% no segundo semestre de 2023 em relação ao mesmo período de 2022. Você acredita que esse crescimento vai se sustentar pelo próximo ano?

Não. A comparação do segundo semestre de 2023 com o mesmo período de 2022 demonstrou uma elevação bastante acentuada, mas isso porque foi justamente no segundo semestre do ano passado que houve um crescimento de lançamentos que haviam estado represados no primeiro semestre – e o que justifica isso é o período eleitoral. A mudança de governo de 2022, no segundo semestre, para 2023, por um lado reduziu lançamentos no final do ano passado e por outro lado reduziu lançamentos no primeiro semestre de 2023, ou seja, essa relação foi muito maior do que deve ser esse ano. Então, acreditamos que o crescimento esse ano será menor.

 2- Quais foram as regiões e cidades que mais se desenvolveram no mercado de luxo?

Naturalmente, o destaque vai para São Paulo. São Paulo tem um peso muito importante. O Sudeste, como um todo, e a região Sul têm um peso muito importante. São as regiões que têm a maior participação do mercado de luxo, embora esse mercado tenha crescido no Brasil como um todo.

 3- Quais as cidades que concentram maior número de imóveis de luxo e super luxo?

Respondida na pergunta 2. Vale a pena destacar um grande volume de imóveis de luxo, sobretudo, em algumas cidades litorâneas, além daquelas que eu já citei (São Paulo, Sudeste e Sul). Cidades do litoral catarinense, com destaque muito grande para o eixo balneário Camboriú-Itapema, conta com um mercado de luxo bastante significativo. Também cabe colocar um destaque para as capitais do Nordeste.

 4- Com o desenvolvimento do mercado surgiu um consumidor cada vez mais exigente, antes metragem quadrada e localização talvez fosse o bastante. Hoje o que os imóveis de luxo e super luxo precisam ter para estar inseridos neste contexto?

Já foi o tempo em que apenas a metragem, o tamanho do imóvel e o acabamento, além da localização, eram elementos que justificavam o luxo. Hoje, além, obviamente, de apartamentos bem acabados, bem localizados, é importante dizer que o consumidor espera também propostas, inovação, imóveis que tenham caráter de sustentabilidade, imóveis com design arrojado, design autoral e com a inclusão cada vez maior do número de serviços que são ofertados ao morador. Então, é comum hoje você ter empreendimentos que oferecem concierge, que oferecem restaurantes, que oferecem serviços para o morador nesse segmento de luxo com co-assinaturas, co-branded. A ideia de ser um imóvel co-branded ou co-assinado também é um elemento que vem cada vez mais forte no mercado de luxo.

5- O que diferencia as unidades de luxo e superluxo?

O que diferencia unidade de luxo e superluxo é apenas a classificação de ticket, já que estabelecemos junto com a CBIC um padrão de corte para ticket. Nacionalmente falando, imóveis acima de R$3 milhões de reais são considerados de padrão superluxo. É lógico que R$3 milhões, por exemplo, para o padrão superluxo em São Paulo, acaba atingindo, na verdade, um imóvel que custa R$5,5 milhões, R$6 milhões, a mesma coisa na região Sul. Mas é uma denominação nacional, o corte mínimo é R$3 milhões.

 6- Vocês já lidaram com uma situação que o VGV estava em descompasso com a proposta do imóvel? É comum isso acontecer?

Imagino que se refira a ideia de algum projeto em que havia uma proposta de preço elevado, e o consumidor não aderiu. Sim, acontece de imóveis que são projetados para atender o mercado de luxo e superluxo, mas por algum motivo não tem o reconhecimento do consumidor. O consumidor não vê naquele imóvel os atributos que ele deseja. Às vezes, por uma questão de localização, de planta, de design, ele vê um imóvel caro e não o imóvel que vale aquele preço. Quer dizer, ele deixa de ver valor e passa a ver apenas preço. Isso acontece algumas vezes.

 7- Tendo esses padrões estabelecidos, gostaríamos de saber como esses padrões variam por região?

Como eu comentei anteriormente, os tickets médios variam por região. Então, por exemplo, o imóvel de superluxo passa a ter um ticket médio próximo de 6 milhões em Curitiba, São Paulo, e outras capitais. E dependendo da cidade, o ticket médio aumenta dentro daquela mesma categorização. Em Balneário Camboriú, por exemplo, o valor é muito mais elevado. Nós brincamos e dizemos que tem gradações no superluxo. Tem superluxo 1, 2, 3, porque são imóveis que têm tickets médios muito elevados.

 8- Cada vez mais, casas dão lugar a torres cada vez maiores com diversas unidades de apartamento. Nesse contexto, como é possível definir até que ponto o mercado é capaz de absorver tantas ofertas?

O mercado de luxo não é um mercado de volume. Embora o volume tenha aumentado, estamos falando de um volume que em geral representa 5, 6, 7% das unidades lançadas no mercado. Esse mercado de luxo representa 5% das unidades que são lançadas. Então não é um mercado de volume, mas é um mercado de alto valor. Em algumas praças, eventualmente, pode ter em algum momento uma oferta maior do que a demanda. Até porque a demanda para o produto de luxo pode acontecer de forma muito rápida, ou seja, se consumir imediatamente após o lançamento, porque aquele projeto tem uma atratividade especial. Mas também é muito comum que o ciclo de venda do superluxo seja mais lento. Ou seja, você tem um boom de vendas inicial, depois você tem vendas mais escalonadas, com um consumidor mais criterioso, que pesquisa, que olha bastante. Então, nesse sentido, o empreendedor de alto luxo já imagina e já espera também vendas mais cadenciadas em determinados mercados, por ter essa característica de ser um consumidor que avalia bastante a compra.

 9- Você está otimista para os próximos 5 anos desse mercado?

Nas grandes cidades, nas capitais, o processo de verticalização é cada vez mais acelerado e é um caminho sem volta. Há uma briga por espaço e os terrenos bem localizados são cada vez mais escassos e, portanto, mais caros. Então, a escassez de terreno bem localizado gera uma atratividade, o impulsionamento do mercado de alto padrão. Sempre vai ter clientes querendo imóveis muito bem localizados e dispostos a pagar por aquela localização e aquela proposta de valor. Nesse caso, a escassez da oferta potencial de bons terrenos gera um aumento de valor nos imóveis, o que nos permite ser otimistas em relação a esse mercado. É a mesma situação que nós encontramos, por exemplo, na Europa ou nas grandes cidades norte-americanas. Os imóveis muito bem localizados são raros, escassos, porque têm poucos terrenos. Isso vai para o preço e tem uma demanda elevada. Portanto, a visão é uma visão positiva para os próximos anos e indica também que o mercado vai ser cada vez mais concorrido, mais competitivo. Ou seja, dependendo de cada vez mais empresas competentes a se firmarem com propostas específicas para um consumidor que começa a olhar para esse mercado de forma cada vez mais atenta, com mais critério, com mais busca de qualidade na sua escolha, na sua habitação.

Sobre : Fábio Tadeu Araújo é graduado em Ciências Econômicas e pós-graduado em Economia Internacional pela FAE Business School. Possui MBA em Gestão de Projetos pelo IBMEC. É Mestre em Organizações e Desenvolvimento pela FAE e Mestre e Doutorando em Gestão Urbana pela PUCPR. Economista premiado pelo Corecon- PR. Além de professor universitário há mais de 15 anos. É CEO da Brain Inteligência Estratégica, Conselheiro do GRI Club, Diretor de Pesquisa e Mercado da ADEMI-PR e Consultor ad hoc do BID para assuntos de habitação. https://brain.srv.br/   https://www.instagram.com/BRAIN.inteligencia/